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Comment traiter les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt d’acquisition ?

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

La liquidation d’un régime matrimonial impose de déterminer non seulement l’origine des fonds, mais aussi leur affectation pendant le mariage. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation précise que les loyers d’un bien propre employés au remboursement de son prêt d’acquisition ne sont pas des fruits consommés échappant à la communauté.

Les loyers du bien propre avaient financé le remboursement du prêt immobilier

À la suite du divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Le litige concernait un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt souscrit avant le mariage.

Pendant l’union, les revenus locatifs de cet immeuble avaient servi à régler les mensualités de l’emprunt. La cour d’appel a estimé que ces loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au financement du bien propre ayant appauvri la communauté, elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.

Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances et qu’ils ne pouvaient donc donner lieu à récompense.

Le remboursement du crédit ne constitue pas une consommation des revenus

La Cour de cassation rappelle que, selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut toutefois les fruits consommés sans fraude.

Or, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas « consommés » au sens de ce texte. Le règlement du prêt d’acquisition contribue en effet au financement du patrimoine personnel de l’époux au moyen de revenus affectés à la communauté.

L’affectation des revenus commande le droit à récompense

Cette utilisation procure un avantage au patrimoine propre. En application de l’article 1437 du Code civil, elle ouvre donc un droit à récompense au profit de la communauté.

La Cour rejette le pourvoi. Lors d’une liquidation matrimoniale, l’origine propre de l’immeuble ne suffit donc pas à exclure une récompense : les praticiens doivent également retracer précisément l’emploi des revenus produits pendant la communauté.
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